一、制定背景

集体建设用地和农用地基准地价评估工作是落实党的十八大、十九大关于深化农村土地制度改革，加强农村集体土地管理，规范集体建设用地使用权流转市场秩序，维护土地所有者和土地使用者的合法权益的重要基础性工作。根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律规定和《甘肃省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（甘资利发〔2019〕9号）、《甘肃省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（甘资利发〔2020〕7号）等文件，要求全面开展集体建设用地和农用地基准地价制订工作，建立城乡全覆盖的基准地价体系，为市场配置资源决定性作用的发挥提供科学依据。

二、意义

（一）构建城乡统一的基准地价体系。土地制度是国家的基础性制度，事关社会经济发展和国家长治久安。目前城市土地市场发展已较为完善且形成了相应的地价体系。农村土地市场发育滞后且未形成合理的地价体系。随着社会经济的发展，农村集体建设用地和农用地资源价值逐步显化。通过开展集体建设用地和农用地基准地价制订工作，形成城乡统一的基准地价体系。

（二）有利于政府制定土地流转政策和措施。通过价格和税收手段，为政府制定各项土地政策和调控措施提供科学依据，从而促进集体建设用地和农用地流转市场健康发育，形成城乡统一土地市场体系。

（三）为土地流转提供价格参考。随着经济的不断发展，农村集体建设用地的流转规模不断扩大。新土地法实施以前，受法律的限制,集体建设用地流转以私下交易为主，流转价格不透明、受人为影响大。集体建设用地和农用地流转因为没有统一标准，流转价格参差不齐，收益得不到保障。通过制订集体建设用地和农用地基准地价，客观反映市场水平，为集体建设用地和农用地流转创造公平交易环境，保障农民和集体经济组织合法权益。

三、制定依据

（一）法律法规、政策依据

1、《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国主席令（第62号），2007年10月1日实施）；

2、《中华人民共和国土地管理法》（中华人民共和国主席令（第32号），2020年1月1日实施）；

3、《中华人民共和国农村土地承包法》（2018年12月29日第十三届全国人民代表大会常务委员会第七次会议通过）；

4、《中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定》（2013年11月12日中国共产党第十八届中央委员会第三次全体会议通过）；

5、《国务院办公厅关于引导农村产权流转交易市场健康发展的意见》（国办发〔2014〕71号）；

6、《国土资源部办公厅关于加强公示地价体系建设和管理有关问题的通知》（国土资厅发〔2017〕27号）；

7、《自然资源部办公厅关于部署开展2020年度自然资源评价评估工作的通知》（自然资办发〔2020〕23号）；

8、《甘肃省人民政府关于公布甘肃省征收农用地区片综合地价标准的通知》（甘政发〔2020〕41号）；

9、《甘肃省自然资源厅关于做好2019年度自然资源评价评估工作的通知》（甘资利发〔2019〕9号）；

10、《甘肃省自然资源厅关于做好2020年度自然资源评价评估工作的通知》（甘资利发〔2020〕7号）；

11、《兰州市人民政府关于印发兰州市城市基准地价更新及公共服务项目用地基准地价制定成果的通知》（兰政发〔2020〕20号）；

12、《土地利用总体规划（2010-2020年）调整完善方案》；

13、其它相关法律法规及政策。

（二）技术依据

1、《城镇土地分等定级规程》(GB/T 18507-2014)；

2、《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）；

3、《土地利用现状分类》(GB/T 21010-2017)；

4、《中国土地估价师与土地登记代理人协会关于印发农村集体土地价格评估技术指引的通知》（中估协发〔2020〕16号）；

5、《农用地质量分等规程》（GB/T 28407-2012）；

6、《农用地定级规程》（GB/T 28405-2012）；

7、《农用地估价规程》（GB/T 28406-2012）；

8、《土地利用现状分类》（GB/T 21010-2017）。

（三）其他依据

1、五区三县土地利用总体规划及调整完善方案；

2、五区三县2018年度土地变更调查数据库；

3、五区三县2018年度耕地质量等别更新成果；

4、五区三县2015-2018年统计年鉴；

5、其他资料。

四、主要内容

（一）集体建设用地基准地价主要内容

1、集体建设用地使用权价格定义。集体建设用地基准地价，是指在土地利用总体规划和城乡规划范围内，在以现状利用为主的条件下不同级别或不同均质地域的建设用地，按照商服、工矿仓储用地等用途，分别评估确定某一估价期日法定最高使用年期(参照国有建设用地使用权年期)的集体建设用地使用权区域平均价格。

2、集体建设用地定级范围和定级对象。兰州市集体建设用地基准地价定级范围与国有建设用地基准地价范围相衔接，具体确定为兰州市五区三县除国有建设用地基准地价已覆盖的区域作为五区三县集体建设用地基准地价制订的范围。定级对象为行政界线范围内的集体建设用地（除国有建设用地基准地价已覆盖的区域），具体应符合城乡土地制度、规划管制及相关政策要求。

3、集体建设用地基准地价内涵。本次兰州市集体建设用地基准地价内涵的界定如下：

⑴基准地价应用对象：集体经营性建设用地；

⑵用途：商服用地、工矿仓储用地；

⑶基准地价估价期日：2020年1月1日；

⑷最高使用年限：参考国有建设用地使用权出让法定最高年限确定，商服用地40年，工矿仓储用地50年；

⑸开发程度设定：参考兰州市五区三县集体建设用地土地利用情况，设定兰州市五区三县集体建设用地基准地价开发程度为“四通一平”(通路、通电、通水、通讯，红线内场地平整)；

⑹平均容积率：根据集体建设用地调查样点容积率分析结果，经调整后设定区域平均容积率为商服用地1.0、工矿仓储用地0.7；

⑺权利状况：符合目前国家相关法律法规要求的集体建设用地土地使用权。

4、集体建设用地基准地价成果。参考《城镇土地估价规程》、《关于印发<农村集体土地价格评估技术指引>的通知》中估协发〔2020〕16号的有关技术规定，结合本次工作中的实际情况，五区三县有样点级别的集体建设用地基准地价采用样点平均值确定地价；无样点级别的集体建设用地基准地价则采用比例系数修正法确定。结果如表1所示：

表1 兰州市五区三县集体建设用地基准地价

（二）农用地基准地价主要内容

1、农用地基准地价定义。农用地基准地价是政府根据需要针对农用地不同级别或不同均质地域，按照不同利用类型，分别评估确定的某一估价期日的平均价格。

2、农用地基准地价定级范围和定级对象。此次兰州市五区三县农用地基准地价工作范围以行政界线作为控制边界。工作对象是定级范围内的农用地，地类包括耕地、园地、林地、草地（天然牧草地、人工牧草地）和其他农用地（设施农用地、坑塘水面）。

3、农用地基准地价内涵。本次兰州市五区三县农用地基准地价的设定内涵如下：

①土地权利：集体农用地承包经营权、国有农用地使用权价格；

②基准地价估价期日：2020年1月1日；

③土地权利年期：设定为30年；

④用地类型：农用地；

⑤农田基本状况：按照所在区域具有普遍性、适宜性的“一年一熟”耕作制度下，宗地外道路通达且田间道路密度适中，宗地平整、大小适中、形状一般。

4、在此次农用地基准地价评估工作中，遵循“先定级，后估价”的基本思路，结合工作范围内农用地近三年的土地投入产出、市场供需及产业政策等实际情况，利用农用地投入产出、承包、转包、出租、联营入股及农用地开发等各类型样点资料，测算出不同级别样点地价，结合土地定级成果完成基准地价评估，再对比分析国有农用地与集体农用地的异同，确定两者之间的修正系数，进而确定国有农用地基准地价。农用地基准地价结果见下表：

表2兰州市农用地基准地价结果表