第一条  制定目的

为规范我市国有建设用地使用权地价评估工作，保障国有土地收益，保护土地使用权人合法权益，保证土地出让评估结果客观、公正、公平，制定本技术导则。

第二条  制定依据

依据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国房地产管理法》《中华人民共和国资产评估法》、国土资源部办公厅《关于印发〈国有建设用地使用权出让地价评估技术规范〉的通知》（国土资厅发〔2018〕4号）和《城镇土地估价规程》（GB/T 18508-2014）、自然资源部办公厅《关于印发〈划拨国有建设用地使用权地价评估指导意见（试行）〉的通知》（自然资办函〔2019〕922号）等法律和规定，制定本技术导则。

第三条  适用范围

我市主城四区范围内实施的土地收购储备、国有建设用地使用权出让、划拨土地使用权补办出让、已出让土地变更土地使用条件以及土地使用权租赁、作价出资（入股）、授权经营等的地价评估，适用本技术导则。

红古、榆中、永登、皋兰区域内国有建设用地使用权地价评估可参照本导则执行。

第四条  评估方法的选定

根据土地区位及房地产市场变化等因素，按照《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》（国土资厅发〔2018〕4号）的要求选定方法进行评估。其中估价期日在2020年3月1日之后且有标准宗地的区域，需选用标定地价系数修正法，权重占60%。标定地价以市政府公布的为准。

第五条  估价期日

（一）收购储备,按委托单认定的时点确定。

（二）出让、租赁、作价出资（入股）、划拨补办出让、出让用地变更土地使用条件，按受理通知单确定。

第六条  出让年限设定

（一）单一用途宗地首次出让的，出让年限按规划用途法定最高年限设定。

（二）多用途宗地首次出让的出让年限，可分别按不同规划用途法定最高年限设定。

（三）已出让用地使用年期到期申请续期的，出让年限按规划用途法定最高年限设定。

（四）出让用地变更使用条件，用途未发生变更的，出让年限按剩余年期设定；出现新用途的，新用途出让年限按该用途的法定最高年限设定。

（五）多地块按规划要求统一开发的用地，项目未建成的，使用年期统一延续至规划用途法定最高年限；项目已建成的，使用年期统一延续至用地中对应用途的最长剩余年期。

第七条  容积率设定

（一）出让用地的容积率按《规划条件通知书》设定，发生变更，按变更后的批准文件设定。

（二）原用地批准文件未确定容积率或者只约定用地面积未约定建筑面积的，按照居住用地容积率2.0，商业服务业用地容积率2.0，综合用地容积率2.0，工业、物流仓储用地及城市基础设施、公共服务设施等其他用途用地容积率1.0，设定容积率。

第八条  用途设定

（一）出让用地的用途按《规划条件通知书》设定，对应到《城市用地分类与规划建设用地标准》的土地用途二级类。发生变更，按变更后的批准文件设定。

（二）混合用途用地评估时按以下情况设定用途：

1.涉及兼容用途的，按《规划条件通知书》核发的兼容比例设定，分别评估各用途地价；

2.涉及并列用途的，用途比例按平均设定。

第九条  面积设定

（一）因使用条件变更涉及地价评估，变更条件前的建设用地面积以出让合同的面积为准；

（二）变更条件后的建设用地面积以《建设用地规划许可证》的用地面积为准。

第十条  其他规定

（一）用地跨级别时，以宗地所跨的级别中面积比重较大的公示地价为标准进行计算。

（二）用地在定级范围外，按照宗地周边区域基础设施配套、区域规划情况及宗地所在区域与现状定级范围对比，合理确定参照的土地级别。

（三）多地块系同一权利人按规划要求统一开发的用地，按用地的新规划条件统一核算；不同权利人按规划要求统一开发的用地，按新规划条件各主体约定的建筑面积分别核算。

（四）出让合同未约定不同用途建筑面积或兼容比例的，批准的建筑方案未超出合同约定容积率的，不再分用途核算。

（五）《规划条件通知书》中规划性质未发生变化，核发的《建筑功能分类面积表》或批准的建筑方案中出现不同性质的建筑用房，按用地结构调整计算应补缴的地价款。

（六）出让合同约定土地用途为一级分类，但批准的建筑方案为相应一级分类下二级类的，不视为用途变更。

（七）宗地按《规划条件通知书》要求配建的公共配套设施及政策性住房，无偿移交政府的不计收地价；不无偿移交政府的，按照规划审批用途合理计算不动产总额。

第十一条  技术要求及相关参数的确定

技术要求及相关参数均按照《城镇土地估价规程》《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》、兰州市城市标定地价体系和兰州市城市基准地价体系要求确定。

第十二条  本导则自2021年11月18日至2022年4月5日止。